Immobilienkauf – so klappt die Finanzierung
In den letzten Jahren sind die Preise für Immobilien teilweise erdrutschartig gefallen. Jetzt scheint sich der Markt etwas zu stabilisieren und Experten sehen teilweise schon eine Bodenbildung.
„Das ist doch ein guter Zeitpunkt für das Eigenheim“, wird sich der eine oder andere Kaufinteressierte sagen. Noch immer steigen die Mietpreise und die Krise in der Baubranche spielt dieser Überlegung in die Karten.
Der Kauf einer Wohnung oder eines Eigenheims kann also tatsächlich Sinn machen.
Aber es gibt einiges zu beachten, weil sich die Rahmenbedingungen für eine Finanzierung erschwert haben.
In diesem Beitrag zeige ich Ihnen, was Sie als Käuferin oder Käufer beachten müssen, damit Ihre Traumimmobilie nicht zum unabsehbaren Risiko wird.
Hier sind sechs wichtige Hinweise für eine gelungene Finanzierung
1. Lassen Sie sich nicht drängen!
Es ist mehr als nachvollziehbar: Jetzt haben Sie tatsächlich die Wohnung oder das Haus Ihrer Sehnsucht gefunden und möchten schnell damit in die Pötte kommen.
Zumal der Verkäufer auch noch sagt, dass es andere Interessenten gibt. In den meisten Fällen ist der Kauf einer Immobilie die teuerste Anschaffung, die Sie in Ihrem Leben machen werden.
Da lohnt es sich, sich intensive Gedanken über die einzelnen Bestandteile der Finanzierung zu machen. Denn eine Immobilienfinanzierung ist so individuell wie Sie und das Objekt es sind. Der Gestaltungsspielraum ist viel größer, als man allgemein denkt.
2. Bleiben Sie ehrlich zu sich selbst – Immobilienkauf Finanzierung
Es wäre schon schön, wenn Sie das mit dem eigenen Heim endlich mal machen könnten, nicht wahr. Leider zu oft schätzen Immobilienkäufer ihren finanziellen Spielraum aber zu hoch ein.
Bleiben Sie besser ehrlich zu sich selbst. Neben den Kosten für den Kauf kommen noch Versicherungen und sonstige Nebenkosten auf Sie zu.
Sie sollten Geld genug für eine Rücklage haben, auf die Sie im Bedarfsfall zurückgreifen können.
Und wenn Sie eine in die Jahre gekommene Immobilie kaufen, werden in absehbarer Zeit Reparaturen oder Renovierungsarbeiten auf Sie zukommen.
Bei einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus entscheiden gegebenenfalls nicht nur Sie selbst über Renovierungsarbeiten, sondern die Miteigentümergemeinschaft.
Auch das ist oft mit Überraschungen verbunden. Vor dem Kauf lohnt sich hier ein Gespräch mit der zuständigen Hausverwaltung.
3. Die Auswahl des Kreditgebers
Oftmals ist der Gang zur Hausbank der erste – und einzige – Weg der künftigen Immobilienkäufer. Der Gedanke, dass Ihre Bank Ihnen schon ein prima Angebot machen wird, spielt dabei eine wesentliche Rolle.
Aber Sie können sicher sein, dass es Ihrem Bänker in erster Linie darum geht, ein Geschäft zu machen.
Und jeder Prozentpunkt, den die Bank mehr bekommt von Ihnen, ist ein Geschäft. Das gilt auch für jede zusätzliche Vereinbarung im Kreditvertrag, die Ihnen die Bank nicht gewähren muss.
Holen Sie sich andere Angebote ein, Ihr Immobiliendarlehen hat mehr verdient als 08/15.
Zugegeben: Das ist mit einem gewissen Aufwand verbunden. Andererseits bietet das Internet oder ein unabhängiger Finanzberater eine brauchbare Unterstützung. Sie werden überrascht sein, wie stark sich die Konditionen unterscheiden. Unterm Strich kann das einen vierstelligen Betrag ausmachen.
4. Die Zinsen und die Zinsbindung – Immobilienkauf Finanzierung
Damit betreten wir das Feld der großen Mysterien in der Immobilienfinanzierung.
In den letzten zwei Jahren sind die Kreditzinsen sprunghaft angestiegen. Allerdings waren sie in den 80-er und 90-er Jahren noch einmal doppelt bis dreifach so hoch wie jetzt.
Trotz aller Erfahrungen ist es der Menschheit noch nicht gelungen, langfristige Aussagen über die Zinsentwicklung zu treffen. Zu viele Faktoren spielen hier eine Rolle.
Bei der Immobilienfinanzierung bestimmt auch die Zinsbindung, also die Laufzeit der Zinsvereinbarung, den Zinssatz. Üblich sind hier fünfjährige oder zehnjährige Laufzeiten, aber auch eine variable Zinsfestschreibung.
Dazwischen gibt es noch weitere Regelungen. Im Moment, also im Frühjahr 2024, ist der Unterschied zwischen der fünf- und der zehnjährigen Bindung nicht groß. Zudem sieht es so aus, als sei der Aufwärtstrend erstmal gestoppt und sich der Zins seitwärts bewegt.
Ich plädiere für eine Zinsfestschreibung über ein paar Jahre, ob es fünf oder zehn Jahre sind, ist diskussionsfähig. Eine solche Festschreibung verschafft eine gewisse Art von Planungssicherheit. Dagegen ist man bei einer variablen Zinsbindung der Volatilität des Marktes ausgeliefert.
5. Die Tilgung – Immobilienkauf Finanzierung
Während Sie mit den Zinsen der Bank den Service bezahlen, dass sie Ihnen Geld leiht, bezahlen Sie mit der Tilgung das Geld zurück. Damit ist der Tilgungssatz neben der dem Zinssatz ebenfalls Teil der Kreditrate.
Bei der Immobilienfinanzierung ist das Annuitätendarlehen Standard. Das bedeutet, dass die Kreditrate über die vereinbarte Laufzeit der Zinsbindung fest bleibt.
Der Zinsanteil wird aber tatsächlich nur über die Restschuld berechnet. Das wiederum heißt, dass sich mit jedem Euro, der beim Kredit getilgt ist, der Zinsanteil verringert und der Tilgungsanteil automatisch im Rahmen der Kreditrate erhöht.
Ziemlich theoretisch, das gebe ich zu. In der Praxis bewirkt das, dass bei einem Tilgungsanteil von einem Prozent der Kredit nicht erst in hundert Jahren zurückbezahlt ist, sondern schon nach etwa 25 bis 30 Jahren. Bei zwei oder gar drei Prozent Tilgung geht das noch schneller. Diese Tilgungssätze sind üblich.
Sie sollten also ehrlich prüfen, welcher Betrag Ihnen für die Rückzahlung des Kredits zur Verfügung steht. Je mehr Sie tilgen können, umso schneller ist der Kredit Geschichte für Sie.
Es gibt außer der festgelegten Tilgung auch die Möglichkeit, Sondertilgungen zu vereinbaren. Beispielsweise für den Fall, wenn Sie zwischendrin einmal eine größere Geldsumme erwarten. Eventuell lässt es sich Ihre Bank aber mit einem Aufschlag bezahlen, Ihnen diese Möglichkeit einzuräumen. Eine Alternative dazu bietet eine Anpassung der Tilgungsrate. Diese wird Ihnen vielfach ohne Aufschlag gewährt.
6. Lebensversicherungen, Fonds und Bausparverträge als Bestandteil der Finanzierung
Auch dafür gibt es Pro und Contra und weil das Thema recht komplex ist, gehe ich hier nur am Rande darauf ein.
Mit Kapitallebensversicherungen sind Sie gegen den Todesfall versichert und sparen Geld an. In aller Regel sind diese Hybridprodukte aber teurer, als wenn mal sie einzeln bedient.
Eine Kapitallebensversicherung läuft bis zu einem vereinbarten Zeitpunkt, zu dem ein prognostizierter Betrag ausbezahlt wird. Und hier beginnt die Unsicherheit. Denn dieser Betrag ist keinesfalls gesichert. Es könnte mehr sein, aber auch erheblich weniger.
Und prompt wären Sie mit einer Finanzierungslücke konfrontiert.
Das Gleiche gilt übrigens auch für Aktien- oder Rentenfonds, die auf dem Finanzmarkt als Bestandteil von Immobilienkrediten angeboten werden.
Polarisierend ist auch das Thema Bausparverträge.
Ganz sicher haben sie ihre Berechtigung. Nicht unerhebliche Abschluss- und Verwaltungsgebühren schlagen hier aber stark zu Buche.
Diese Produkte können alle als Bestandteil einer Finanzierung berücksichtigt werden. Als alleiniges Finanzierungsprodukt Ihrer Immobilie rate ich aber davon ab.
Fazit Immobilienkauf Finanzierung
Sie sehen also, die Immobilienfinanzierung Ihres Traumdomizils ist ein spannendes, aber auch sehr umfangreiches Thema. Gut und durchdacht finanziert, werden Sie glücklich werden in Ihrem eigenen Heim.
Wenn Sie aber Ihr Leben radikal einschränken müssten, nur um sich eine Immobilie leisten zu können, sollten Sie sich das ganze Vorhaben gut überlegen.
Regelmäßige Urlaube und schöne Ausflüge mit der Familie sind auch ein wichtiger Teil Ihrer Lebensqualität.
Immobilienkauf Finanzierung – Wir bleiben am Ball für Sie. BerlinMorgen.
